Сентябрь 29, 2008

В условиях экономической нестабильности и наметившихся признаках глобального кризиса, имеющего последствия как в мире, так и для российской экономики, люди ищут способы сохранить сбережения. Портал Dometra.ru регулярно рассказывает читателям о возможных сценариях развития событий и целесообразных действиях в каждой из ситуаций.


Не существует универсального рецепта того, как вести себя в кризисных ситуациях, поскольку каждый раз события развиваются по индивидуальному сценарию. На этот сценарий влияют макроэкономические и политические факторы, правительственные меры и меры финансово-экономических институтов, действия крупных игроков рынка и настроения мелких инвесторов.

Полгода назад на рынке упорно циркулировали слухи о возможной деноминации рубля. Время показало, что деноминация так и не была проведена. Сегодня уже нет смысла разбираться, кому было выгодно подогревать подобные слухи, но, тем не менее, портал Dometra.ru проанализировал возможные сценарии и сделал выводы относительно того, какие действия возможны на рынке недвижимости.

И хотя сегодня речь не идет о деноминации, сложившаяся ситуация чем-то напоминает второй сценарий, о котором мы говорили в прошлом материале. Тогда при объявленной деноминации люди, спасаясь от неминуемой инфляции, стали бы вкладывать деньги в любую недвижимость, чтобы сохранить сбережения. Особенно возрос бы спрос на эконом-класс, как имеющий самый низкий порог вхождения для инвесторов. В то же время девелоперские компании вкладывали бы в целях сохранения все оборотные средства в недвижимость, из-за чего возник бы недостаток этих самых оборотных средств и увеличение себестоимости строительства. 

В настоящее время уже понятно, что неминуема высокая инфляция. Многие девелоперские компании также испытали кризис ликвидности – западные дешевые кредиты теперь недоступны и свободных средств для финансирования строительства нет. В случае с объявленной деноминацией мы полагали, что огромные средства инвесторов перетекут на рынок недвижимости и вкупе с увеличением себестоимости строительства это даст очередной виток роста цен, особенно на квартиры. Сегодня же мы должны принимать во внимание обвал на фондовом рынке, после которого часть инвесторов вообще вывела все деньги из акций, а некоторая часть, наоборот, вложила в ценные бумаге в надежде на долгосрочный рост (3-5 лет). К этому добавляется и нестабильность в банковском секторе – многие люди от греха подальше решили снять деньги со счетов.

В этой ситуации люди боятся вкладывать деньги в недвижимость. Рынок акций был серьезно перегрет, и когда после военных действий в Осетии и глобальных кризисных событий на мировых рынках западные инвесторы стали уходить с российских бирж, случился серьезный обвал. В ситуации с недвижимостью многие эту отрасль также считают слишком перегретой и ждут резкого снижения цен. В некоторых риэлторских компаниях говорят о том, что появилось множество клиентов со свободными деньгами, которые ждут обвала недвижимости, чтобы оперативно приобрести уже подешевевший актив. Тем не менее, на наш взгляд, снижение цен на рынке недвижимости вследствие развития кризиса в экономике если и будет, то на действительно переоцененные объекты. Таким сегодня в Москве является почти весь эконом-класс, а также невразумительная «панель» и «хрущевки». На рынке элитной недвижимости цена объектов, на наш взгляд, не является раздутой или взвинченной, поэтому резкого обвала в этом сегменте мы не ожидаем. Скорее всего, в период стагнации или возможной рецессии рост цен на «элитку» будет составлять 10% год, и в отрасли недвижимости в кризисный период это будет, пожалуй, самый привлекательный сегмент.