Октябрь 13, 2008

Газеты и журналы пестрят заголовками: в Россию пришел тот самый - мировой финансовый кризис. Между тем, не стоит

путать ипотечный кризис в США с ситуацией в России. Для нашей страны опасен не сам ипотечный кризис, а его последствия.

По сути, одной из главных причин кризиса США стал дефолт неблагонадежных заемщиков по своим ипотечным обязательствам. Цены на недвижимость росли, и банки выдавали кредиты на ее приобретение без должной проверки финансовой состоятельности заемщика. Кредит на покупку недвижимости в Америке совсем недавно мог получить практически кто угодно. И продолжалось бы это и дальше, но в какой-то момент цены на недвижимость, вместо того чтобы повыситься, упали. Выручка от реализации банками залоговых квартир уже не могла покрыть задолженность заемщиков во время участившихся случаев дефолта по обязательствам. Более того, она никогда ее полностью и не покрывала. Банки в США выдавали в долг не 100% от стоимости квартиры, а еще порядка 30% сверху, считалось, что эти деньги заемщик должен потратить на то, чтобы обжиться на новом месте, купить мебель и т.д. Ничего необычного в таком подходе нет, более того, растущая стоимость недвижимости покрывала в случае дефолта всю сумму кредита. Так продолжалось до тех пор, пока стоимость квартир не стала падать вкупе с отказом многих заемщиков платить по кредитам. Дальнейшее всем известно - банкротство крупнейших ипотечных компаний, и вслед за этим - страховщиков.

Отдельно стоит сказать о пузыре цен на недвижимость в Майами. Этот район в США всегда считался одним из самых респектабельных. Соответственно, цены на недвижимость здесь в течение последних лет росли высокими темпами. Благодаря грамотным действиям маркетологов и пиарщиков, жилье в Майами подавалось как лучший актив для инвестирования. В последние годы ажиотаж на недвижимость в этом районе дошел до такой степени, что на побережье штамповались буквально коробки домов с огромным количеством брака. Самое удивительное, что будущий покупатель мог даже и не видеть никогда свой дом «живьем», только на рекламных проспектах в агентствах. Зачем? Ведь цены на квадратные метры в Майами росли буквально по часам, и недвижимость здесь стала чем-то вроде акции: интересовала людей исключительно с точки зрения повышения рыночной стоимости.

Активно пропагандировалась и ипотека как инструмент приобретения жилья на побережье. Стоимость дома в Майами была нереально завышена, но пиарщики для привлечения новых покупателей придумали хитрый ход. Они предлагали приобрести дом на побережье в ипотеку выпускникам Лиги Плюща и престижнейших вузов страны. Да, жилье в Майами очень дорогое, но предоставлялись всевозможные рассрочки, ипотеки и схемы. Молодой выпускник престижного ВУЗа в скором времени должен был начать зарабатывать большие деньги и мог погасить ипотеку. Ну а его дом в это время существенно рос в цене. Все это продолжалось до тех пор, пока пузырь не лопнул.

Понятно, что России не грозит ипотечный кризис на местном уровне как таковой, потому что сам инструмент ипотеки не является в нашей стране таким же распространенным, как в США. Но для нашего рынка недвижимости гораздо более серьезными стали последствия кризиса: крах крупнейших финансовых корпораций и дефолты страховых компаний. Все это вылилось в кризис ликвидности для российских девелоперов, которые строили на заемные средства. Западные дешевые кредиты стали недоступны, и многие проекты на различных стадиях пришлось заморозить. Впрочем, девелоперы утверждают, что в состоянии справиться со всеми своими проблемами. Так ли это - покажет время.