Май 6, 2008

В последнее время возник интерес к такого рода сделкам, как продажа квартиры, находящейся в залоге. Причина проста:

несколько лет назад условия по ипотеке были гораздо менее привлекательными. Поэтому люди, оформившие тогда кредиты по высоким ставкам, по истечению некоторого времени почувствовали обременительным выплачивать большие суммы из своего бюджета.

Существует два способа разрешения ситуации, когда условия по ипотечному кредиту заемщика не устраивают в силу изменившейся рыночной конъюнктуры или еще по каким-то причинам.

Первый способ предполагает перекредитование через другие банки. Заемщик может найти банк с более подходящими условиями по ипотеке, взять там кредит с условием последующего перезалога квартиры. Или же, если же на квартиру была оформлена закладная, возможен выкуп закладной одним банком из другого банка.

Второй способ предполагает непосредственную продажу квартиры, находящейся под залогом. Причин тому может быть множество. Это и увеличение семьи заемщика (рождение детей) и желание подобрать для себя другую квартиру, и переезд в другой город, и материальный фактор (увеличение или уменьшение доходов заемщика).

Но наиболее типичной причиной является ситуация, когда с момента покупки за последние 2-3 года цены значительно возросли. И потому цена, которую человек отдал за квартиру, плюс стоимость кредита на сегодняшний день, существенно меньше текущей стоимости квартиры. При таких обстоятельствах человеку становится гораздо выгоднее продать заложенную квартиру, а на вырученные деньги купить жилье, немногим хуже имеющегося. Более всего такая разница ощущается в бизнес-классе.

Конечно, продажа квартиры из-под залога не всегда проходит гладко. Например, банк может воспрепятствовать сделке. Происходит это когда в документах прописано, что кредит нельзя погасить досрочно. Также банк может отказать в продаже квартиры, которая находится у него в залоге. Особенно если у заемщика плохая кредитная история в этом банке.

Что касается привлекательности таких сделок для самих покупателей, здесь также существуют две стороны. Так, человек, покупающий квартиру из-под залога, с одной стороны избегает всех трудностей, связанных с одобрением у банка ипотечного кредита. Ему достается квартира с уже оформленной ипотекой. С другой же стороны, покупатели еще не привыкли к таким сделкам и они им кажутся не до конца законными.

Тем не менее, для юристов в подобных сделках нет ничего необычного, и риски здесь воспринимаются как незначительные.