Август 11, 2008

Представители консалтинговых и риэлторских компаний постоянно твердят, о том, как важна сегодня грамотно разработанная концепция объекта недвижимости – будь то коммерческая или жилая составляющая. А что это такое - расскажет Dometra.ru.


Для одних концепция – это лишь креативная идея проекта, для других – архитектурное решение, третьи считают концепцией рекламное и маркетинговое позиционирование объекта недвижимости.

На самом деле, концепция – это все вышеперечисленное, грамотно обоснованное с рыночной и финансовой точки зрения. По сути, это маркетинговое исследование, результатом которого являются рекомендации по оптимальному формату объекта недвижимости, классовости и прочим характеристикам, наиболее целесообразному для данного участка.

Прежде всего, маркетологи в работе по разработке проекта концепции объекта недвижимости проводят исследование местоположения и ресурсного качества участка. Анализируется транспортная, пешеходная и визуальная доступность, исследуется прилегающая территория и перспективы развития района. Важно владеть информацией о планах развития территории, поскольку будущее строительство может сказаться на стоимости и эффективности проекта, как в положительную, так и в отрицательную сторону.

Далее проводятся глубинные маркетинговые исследования для того, чтобы определить динамику спроса и предложения на данный вид недвижимости в зоне конкуренции. Анализ текущего и будущего предложения – построенных зданий, строящихся и планируемых объектов - позволяет оценить объем площадей данного формата, уже выведенный на рынок и то, насколько он изменится в динамике через N лет. Важно понимать, какие объекты недвижимости являются его текущими конкурентами, какие конкуренты добавятся, когда начнется реализация объекта или объект будут введен в эксплуатацию. С учетом этого формируется ценовая политика и принимаются решения относительно качественных характеристик объектов недвижимости.

Определение спроса – существующего и будущего – считается гораздо более сложной работой для маркетологов, чем анализ предложения. Если для того, чтобы определить существующее и будущее предложение, важно просто тщательно провести полевые исследования, промониторить различные источники информации на предмет построенных и планируемых объектов недвижимости, то со спросом все не так просто. И здесь явное преимущество при проведении исследования принадлежит риэлторским компаниям. Они могут оценить спрос по динамике заявок на различные объекты недвижимости, поступающим к ним.

Также консультанты вместе с брокерами, осуществляющими непосредственную реализацию и напрямую общающимися каждый день с покупателями, могут дать экспертную оценку тому формату недвижимости, который будет востребован в данном районе. Это что касается текущего спроса. Будущий спрос определить гораздо сложнее, и основывается такая оценка чаще всего на экспертном видении тенденций рынка. И здесь тоже наиболее востребованным является опыт консультантов от риэлторских компаний, которые занимаются непосредственно реализацией объектов недвижимости.

На основании проведенного исследования рыночной целесообразности выбирается оптимальный формат площадей анализируемого объекта, даются рекомендации по его классовости, позиционированию и прочим характеристикам. Поскольку вариантов концепции может быть несколько, с помощью предварительного финансового анализа финансовой целесообразности определяется наиболее оптимальный с экономической точки зрения вариант.

Как правило, на этом непосредственная работа маркетологов закончена и существующий проект отдается на проработку архитекторам, инженерам, рекламщикам, и если работа сложится хорошо – через несколько лет на рынке появится новый успешный проект.