Сентябрь 22, 2008

Рынок московского жилья в свете последних событий на рынке недвижимости находится в подвешенном состоянии –

инвесторы не знают, что ожидать при кризисном раскладе на фондовом рынке и когда у компаний проблемы с ликвидностью. И что самое главное - происходит все это на фоне снижения темпом роста строительства. В ситуации разбирался портал Dometra.ru

Сегодня, как известно, запущен национальный проект доступного жилья. И хотя внешне все выглядит довольно пристойно, при более глубокой проработке ситуации наружу вдруг всплывают не слишком обнадеживающие детали.

В 2007 году по сравнению с 2006 годом рост ввода жилья по России составил 20%. Это считается достаточно хорошим показателем для данного сегмента. В первом полугодии 2008 года также наблюдался прирост построенного жилья – на 2,9%, и этот показатель можно было бы назвать удовлетворительным, если бы для сравнения не приводились аналогичные данные за первое полугодие прошлого года – тогда прирост составил 34%. Таким образом, мы видим, что хотя формально величина построенных площадей все время увеличивается, но темпы данного прироста резко снижаются. Если данная тенденция продолжится и далее, было бы логично ожидать, что прирост остановится или же его темпы станут отрицательными – это означает, что строить будут меньше.

Выделяют несколько основных причин сложившейся ситуации. Во-первых, это пресловутая нехватка земельных участков под застройку. В Москве запрещена точечная застройка, а ближе к окраинам и за МКАД не так-то легко подыскать подходящую землю со всеми коммуникациями, хорошим окружением и прочими характеристиками. С другой стороны, свободные участки возле крупных городов есть – и многие уже готовы под строительство и имеют все необходимые коммуникации, но они скуплены различными компаниями, которые замерли в ожидании и никак не могут определиться, что со всем этим делать: строить самим или продать, когда цена поднимется до определенного уровня?

Поэтому хороших, пригодных под строительство участков на рынок сегодня выставляется не так много. По сути, застройщикам в Москве или ближнем Подмосковье не оставляют другого выбора, кроме как брать на себя такой этап проекта как ленд-девелопмент – это полная подготовка участка под будущее строительство. С учетом нашей бюрократической машины, не каждый застройщик справится с этим.

PR-менеджер АН «Домострой» Костылев Алексей добавляет, что «острая нехватка земли под застройку вынуждает Правительство Москвы резервировать участки земли под строительство социального жилья. Промзоны и фонд ветхого жилья – это своего рода земельный запас столицы, на котором постепенно возводят новое жилье для очередников, многодетных семей, военных и других остро нуждающихся групп населения. Вследствие этого объемы коммерческого строительства сокращаются, как сокращаются и общие объемы ввода жилья в эксплуатацию».

Но, как отмечает эксперт, «за последние несколько лет множество крупнейших строительно-девелоперских компаний Москвы максимально пополнили свои земельные запасы, обеспечив тем самым фронт работы на года вперед. Банка земли этих компаний может хватить еще лет на пять, а может, и больше, тем более, инвестиционные контракты уже подписаны. Так или иначе, у девелоперских компаний есть возможность работать по подряду Правительства Москвы или попробовать инвестировать в регионы, что тоже весьма прибыльно и перспективно».

Существующее законодательство также является одним из факторов, сдерживающим строительство. После введения в действие закона о долевом строительстве, компаниям стало гораздо сложнее привлечь инвестиции под свой проект. Да, граждане стали более юридически защищены, но для девелоперов существенно осложнился вопрос финансирования проектов. Сегодня, на фоне кризисных ситуаций на российском рынке, вопрос ликвидности является как никогда актуальным для российских компаний. Так, на прошлой неделе несколько девелоперских компаний уже объявили о замораживании своих проектов. Это, опять же, говорит о неминуемом снижении будущего предложения на рынке недвижимости.

«И хотя сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости Москвы не однозначна, говорить о каком-либо кризисе просто некорректно», - полагает Костылев Алексей. - «Более того, имея необходимый потенциал, Правительство Москвы продолжает наращивать обороты строительства социального жилья, которое составляет более 50% от общих показателей, тем самым обеспечивая самые нуждающиеся группы населения» .

Гаянэ Арамян, начальник отдела рекламы и PR компании «БЭСТ Консалтинг», относительно сложившейся ситуации говорит, что «опасения несколько преувеличены. Конечно, рынок сейчас находится в режиме ожидания – некоторые компании поставили свои проекты “на паузу”, а инвестиции в новые объекты приостановили. Возможное снижение цен может быть скомпенсировано соответствующим снижением предложений в связи с сокращением и замораживанием проектов на рынке недвижимости. Однако говорить о резком снижении спроса пока рано. Например, наши результаты показали, что сезонность в этом году по-прежнему сохранялась: июнь и июль были более активными месяцами, чем август, а сейчас начинается очередной подъем, который продлится, скорее всего, до декабря».