Сентябрь 16, 2008

Традиционное летнее затишье на рынке недвижимости, как правило, осенью сменяется всплеском деловом активности.

С середины осени начинается долгожданный для многих инвесторов рост цен на московские квартиры, растет и количество сделок. Сложившуюся этой осенью ситуацию нельзя назвать ожидаемой. Скорее, она многих застала врасплох.

Летний спад деловой активности на рынке недвижимости выражается в том, что цены на жилье замедляют свой рост, а то и вовсе «топчутся на месте». Как правило, данный тренд начинается в начале июня, но уже в середине августа рынок оживляется и начинается новая волна подорожания. В этом году у инвесторов есть все шансы так ее и не дождаться.

Чтобы грамотно оценить ситуацию, которая сложилась сегодня на рынке недвижимости, стоит помнить, что он тесно связан с другими рынками. Жилье приобретается не только для «внутреннего потребления» - как квартира для проживания, но и используется как инструмент инвестирования. И здесь на доходность недвижимости, с точки зрения вложения собственных средств, влияет множество факторов и рисков – как внешних, так и внутренних. Можно сказать, что в контексте макроэкономики любое значимое событие на мировых финансовых рынках может сказаться и на российском рынке недвижимости, и не всегда предсказуемым образом. Все зависит от того, как на него отреагируют инвесторы.

В конце лета и начале этой осени произошел ряд важных событий, последствия которых для российского рынка недвижимости остаются еще не до конца понятными. Прежде всего, эксперты наблюдают значительное сокращение западных инвестиций. Это означает, что при сокращении зарубежных кердитов банкам РФ сократятся ипотечные услуги физическим лицам, а также кредиты юридическим лицам. То есть платежеспособный спрос на квартиры сократится - вследствие того, что ипотека станет менее доступной, и в то же время стоимость строительства увеличится – поскольку заемные средства для девелоперских компаний также подорожают.

Аналитики наблюдают рост долгов девелоперских компаний. Означает ли это, что нас в ближайшем будущем ожидает кризис ликвидности? Костылев Алексей, PR-менеджер АН «Домострой» говорит, что «Долги девелоперских компаний выросли в 3-4 раза, хотя реально от кризиса ликвидности могут пострадать лишь небольшие компании, банкротство которых никак не скажется на ценах на жилую недвижимость».

В третьих, на настроении игроков рынка недвижимости сказывается ситуация и на фондовом рынке. В течение последних нескольких недель там произошел настоящий обвал, капитализация многих компания резко упала. И здесь стали высказываться мнения о том, что инвесторы из падающего фондового рынка перейдут на рынок недвижимости, что подстегнет рост цен на последнем.

Хотя более разумной выглядит другая точка зрения, что людям сейчас наоборот выгоднее вложиться в акции крупнейших компаний, которые, как ожидается, до конца года могут отыграть свои позиции. В этом случае произошло бы существенное увеличение предложения на рынке, поскольку инвесторы стали бы избавляться от инвестиционных квартир, чтобы освободить средства для вложения в ценные бумаги, которые находятся сейчас на низком уровне. Но игроки рынка пока ничего такого не наблюдают. Так, Костылев Алексей говорит, что «в сентябре специалистами АН “Домострой” пока не было зафиксировано существенных всплесков на рынке недвижимости Москвы и ближайшего Подмосковья. Динамика предложений осталась прежней, так же как и цены, которые не претерпели значительных изменений».

В конечном итоге, главный вопрос – по-прежнему ли выгодно частным инвесторам вкладывать деньги в московские квартиры, или этот рынок исчерпал свой ресурс? Это, разумеется, зависит от того, будут ли расти цены здесь или нет. Юлия Семенова, заместитель генерального директора по вопросам коммерческой недвижимости компании «БЭСТ Консалтинг» развитие рынка видит следующим образом: «Рынок вторичного жилья ожидает снижение цен. Рынок новостроек ожидает стагнация, но падения цен ждать не следует. Поскольку на вторичном рынке велик “человеческий фактор” - владельцу вторичной недвижимость иногда важнее побыстрее продать жилплощадь и он готов пойти на снижение цен. Застройщики, у которых большие объёмы, себе такого позволить не могут. Поэтому, в худшем случае, цены остановятся на нынешнем уровне».

В то же время, эксперты АН «Домострой» говорят, что спрос на квартиры эконом- и бизнес-класса упорно не падает, так как инвестиции в жилую недвижимость, несмотря ни на что, остаются одним из лучших способов сохранения и приумножения капитала. «Кроме того, падение цен на жилую недвижимость в принципе невозможно при сокращении общих объемов строительства, которые снизились на 40%.» Таким образом, рынок жилой недвижимости столицы вряд ли ждут серьезные потрясения.