Сентябрь 22, 2008

18-19 сентября 2008 года в Москве прошла V Всероссийская конференция «Торговая недвижимость России», на которой представители ведущих компаний в сфере недвижимости поделились своим видением развития рынка. Актуальность поднимаемых тем подтвердилась тем оживлением, которое наблюдалось во время обсуждения речей докладчиков.


Центральной обсуждаемой темой на конференции, прошедшей в Москве 18-19 сентября 2008 года, стал детальный анализ рынка торговой недвижимости, в том числе рассмотрение незанятых ниш, активность формирования торговых коридоров, инвестиционная привлекательность проектов, существующие в настоящее время форматы, а также уникальность представляемых в настоящее время проектов торговой недвижимости. Среди спикеров выступили представители таких компаний как Russian Research Group, Colliers International, AFI Development, «РТМ» Девелопмент, Jones Lang LaSalle, Smart property, Astera и других.

Один из наиболее интересных вопросов был рассмотрен Олегом Коронцевич, начальником отдела управления имуществом УК «Mall Management» сети молов «Парк Хаус» о синергии развлекательной и торговой составляющих в ТРЦ. Его доклад вызвал оживленную реакцию со стороны слушателей и интересную дискуссию. Стоит отметить, что вопрос о том, насколько необходимо и выгодно владельцам торговых центров размещение развлечений – кафе, боулингов, кинотеатров и так далее – в торговых центрах, все чаще поднимается в профессиональной среде. Вполне вероятно, что тенденция к образованию самостоятельных развлекательных центров в будущем будет набирать все больше оборотов, однако повлияет ли это на использование подобных заведений в торговых центрах?

Традиционно считается, что развлекательная зона является одним из наиболее мощных якорных арендаторов, генерирующим покупательский трафик для бутиковой зоны ТЦ. Тем не менее, грамотно сформированная бутиковая зона сама по себе обладает синергетическим эффектом. По словам Олега Коронцевич, в настоящее время все чаще можно услышать вопросы от потенциальных арендаторов не то, кто является якорем в конкретном центре, а какие арендаторы будут находиться рядом. На основе анализа профессиональной литературы, а также СМИ, эксперт отмечает, что реальные, измеряемые показатели изменения влияния развлекательной зоны на бутиковую встречаются крайне редко, а описания эффектного влияния в виде изменения посещаемости или прибыли и вовсе отсутствуют. Вместе с этим результаты исследований, проведенных на примере сети «Парк Хаус», реализовавшую классическую концепцию развлекательной зоны (расположение кинотеатров, боулинга, бильярда, фудкорта, ресторанов, зоны игровых автоматов и детской игровой зоны) показывают, что особенно сильно на посещаемость влияют кинотеатры (так, к примеру сразу после открытия кинотеатра динамика посещаемости всего ТРЦ возрастает составляет от 29% до 33%). А вот после открытия зоны фудкортов и ресторанов особенных изменений в покупательских потоках не наблюдалось. Около 5-8% трафика было сформировано игровыми зонами и бильярдом.

Однако многие ли из посетителей, привлекаемых развлекательной зоной, посещают затем бутики? Оказывается, порядка 75% покупателей проходят транзитом и не совершают покупок в бутиках. Тем не менее, развлечения, безусловно, формируют лояльность покупателей и способствуют формированию образа ТРЦ как некоего «тусовочного» места, в котором можно проводить время и оставлять деньги.

С точки зрения арендодателя развлекательная зона относится к низкодоходным площадям. Тем не менее, поскольку выстроить качественную самодостаточную бутиковую зону достаточно сложно, развлечения по-прежнему выступают в качестве основного генератора покупательского трафика. Во многом именно поэтому ТЦ можно назвать продуктом более сложным, чем ТРЦ – в его функционировании намного более заметны концептуальные ошибки и просчеты. По мнению докладчика, в будущем стоит ожидать переосмысления стандартной концепции зоны развлечений и усиление тенденции к большему разделению торговой и развлекательных зон.
Проблемы управления ТЦ и ТРЦ были рассмотрены также и Андреем Королевым, президентом компании Smart property, обозначившим основные задачи управления (необходимость достижения экономических показателей, которые были заложены на этапе создания концепции проекта и бизнес-плана строительства торгового центра), а также предложил способы их решения. Отдельной темой в докладе были изложены методы обеспечения денежного потока и возможности оптимизация затрат на его получение.

Вопросы street retail’а были подняты Натальей Давиденко, руководителем департамента комплексных услуг компании Astera, которая рассмотрела особенности формирования торговых коридоров в столице и регионах, а также важные моменты при заключении сделок – в частности, обязательность соблюдения необходимой скорости в предоставлении информации, принятии решений и заключении договоров. Отметила она и высокий процент продаж ТЦ в регионах, а также влияние иностранных инвестиций в этих сделках.

Во второй половине второго дня заседаний был проведен бизнес-тур в ТЦ «Столица», официальное открытие которого состоялось 1 сентября 2008 года. После реконцепции общая площадь объекта в Солнцево составила 15 000 кв.м. Объект характеризуется хорошей транспортной доступностью, а также выгодным расположением неподалеку от спального района с населением около 100 000 человек. Кроме этого, принимается во внимание и транзитный поток на Новопеределкино, что составляет еще 60 000 человек. Якорными арендаторами выступают торговые сети «Перекресток», «Детский мир», «Спортмастер» и магазин одежды O’stin, имеется развлекательная зона и фудкорт.

На сегодняшний день вопросы, касающиеся увеличения количества торговых площадей, являются одними из наиболее важных в сфере коммерческой недвижимости. По данным информационно-аналитического агентства RWAY на середину текущего года в России функционировало порядка 700 ТЦ, и уже сейчас профессиональными участниками рынка заявлено о намерении открыть в России более 1200 ТЦ до 2012 года. Ожидается, что суммарная торговая площадь в результате составит порядка 42 млн кв.м. В такой ситуации необходимо четкое понимание состояния рынка и факторов, влияющих на его развитие, учитывая неоднозначность многих вопросов, часть из которых и была рассмотрена на конференции.