Октябрь 14, 2008

Тем, кто купил квартиру в строящемся доме, не занимать терпения и выдержки: зачастую момент покупки и момент заселения

в собственное жилье разделяют не месяцы, а годы. Однако иногда ожидать реализации мечты приходится гораздо дольше, чем планировалось. Почему опаздывают строители, и что делать, если завершение объекта в очередной раз откладывается?

Специалисты советуют не связывать с заявленной датой окончания строительства дома никаких жизненных планов. Не спешите выписываться со съемной квартиры или планировать вечеринку по поводу новоселья: не исключено, что к долгожданному дню в вашем будущем доме будет завершено всего пять этажей из десяти. Или не положена крыша. Или же полностью построенный дом «зависнет» в ожидании подключения к городским коммуникациям. Задержки при строительстве жилой недвижимости случаются так часто, что стали уже обыденностью для рынка.

Однако не все случаи опоздания строителей одинаковы по своей природе, а главное - по возможным последствиям для покупателей.

Банкротство компании
Худший вариант из возможных. Компания уже собрала средства с дольщиков, а затем заявила о банкротстве. Или же строительная компания оказалась обыкновенной пирамидой, и сразу после покупки части квартир в будущем доме мошенники исчезли с полученными деньгами. Будущее квартир в домах-призраках всем известно, равно как и тяжелая судьба обманутых дольщиков. Если квартира, которую вы купили в таком несуществующем доме, одна, у вас есть шанс: его могут все-таки построить на средства городского бюджета, либо же вы можете получить компенсацию от правительства.

Если же вы покупали вторую квартиру при том, что одна уже принадлежит вам на праве собственности, вероятнее всего, компенсации вы не получите – таких дольщиков московская мэрия называет «частными инвесторами». И хоть формально все участники долевого строительства инвестируют в проект, покупатели вторых квартир считаются предприимчивыми дельцами, которые должны самостоятельно отвечать за свои бизнес-проекты.

Временная заморозка строительства
От варианта безальтернативной и окончательной остановки строительства дома следует отличать остановку временную, связанную с воздействием объективных факторов на строительный процесс. Причины для временной заморозки строительства могут быть следующими:

- нехватка средств: заложенных в бюджет строительства денег не хватило на очередной этап строительства, возможно, по причине перерасхода бюджета, подорожания строительных работ;
- остановка строительства по требованию чаще всего связана с судебным иском, наложением ареста на участок или общественными протестами. Основным источником проблем для застройщика обычно считаются жители соседних со строящимся домов, которые акциями и митингами пытаются помешать строительству. Но куда более серьезную опасность представляют претензии городских властей и судебные иски других компаний – такие споры, в отличие от гражданских акций, могут привести к наложению ареста на участок, а тянуться судебный процесс может долго.

Задержка сроков сдачи объекта
Опоздание объекта к намеченной дате его реализации – явление столь частое, что «бывалые» покупатели всерьез советуют новоиспеченным дольщикам не беспокоиться по этому поводу и привыкать к постоянному ожиданию. Причины для задержки сдачи объекта так многочисленны и разнообразны, что перечислить их просто невозможно. Объекты же, которые были сданы точно в срок, объявленный застройщиком, можно пересчитать по пальцам.

Задержки бывают разными: от нескольких месяцев до трех лет, причем, речь идет не о временной приостановке строительства, а именно о задержках при переходе строительства на очередной новый этап. И даже техническое завершение строительства объекта не является гарантией своевременного заселения. Готовый дом, например, может «затормозить» в момент получения застройщиком финального пакета документов.

Так что стройте свои планы на переезд с учетом возможного опоздания застройщика и не спешите расставаться со съемным жильем. Однако и расслабляться не стоит – проверяйте застройщика и контролируйте причины очередных задержек, иначе вы не заметите, как ваш будущий дом перейдет во вторую, а то и в первую категорию.

Застраховаться от опоздания
Можно ли уберечься от остановки строительства по всем выше перечисленным причинам? Части проблем можно избежать, если внимательно присмотреться к документам, которые предоставляет застройщик, а также полагаться на известные бренды и авторитетные компании. Застройщики, работающие на рынке уже не первый год, вряд ли исчезнут с вашими деньгами. А изучив пакет документов, возможно, с помощью специалиста, вы сможете определить, располагает ли компания всеми необходимыми разрешениями для того, чтобы приступать к строительству.

Разумеется, от всех невзгод и проблем на рынке недвижимости застраховаться невозможно. Однако осторожность и рассудительность могут помочь вам не оказаться в списке дольщиков, пострадавших от рук мошенников.

Можно подумать о страховании рисков в буквальном смысле слова. Если вы страшитесь предстоящей покупки недвижимости, вы можете застраховать свою будущую квартиру уже на стадии котлована. В этом случае, при окончательной остановке строительства вследствие мошенничества или банкротства строительной компании, вы получите свои деньги обратно.

Мнение эксперта

Сергей Хорошков, член совета директоров группы компаний «Московский Ипотечный Центр»:

Причины возникновения долгостроев – я бы назвал шесть основных:
1. изначально неверный бизнес-план;
2. маркетологи недооценили или переоценили емкость рынка покупательской способности;
3. распыление средств от реализации конкретных проектов на другие проекты и нужды;
4. как только проявляется кризис, везде возникает долгострой и неразбериха, как раз кризис выявляет компании, нетвердо стоящие на ногах, в этом смысле кризис – полезен;
5. общая стагнация на рынке – когда банки просят закрывать кредиты и стройматериалы растут в цене;
6. непросчитанность в подводе инженерных сетей.

Но бывает, когда застройщики не виноваты в задержке срока сдачи объекта:
- в случае изменения конъюнктуры рынка;
- в случае различных потрясений рынка – финансовых кризисов и т.п.;
- в случае невыполнения государственными органами своих обязательств (коммуникации и т.п).