Октябрь 16, 2008

Рынок элитной недвижимости ориентирован на наиболее платежеспособную часть менеджеров высшего звена и владельцев крупных компаний, мотивация которых на приобретение товаров группы luxury в текущей фазе финансового кризиса не изменилась.


В последние три недели на рынке недвижимости происходят интересные события: оптовые цены действительно упали, в редких случаях в два раза, особенно у девелоперов, которым нужно срочно гасить кредиты, но это скорее исключение, чем правило. Ставки на аренду в некоторых районах понизились на 10%. Аренда квартир эконом-класса стала дешевле в среднем на 15%, бизнес-класса - на 10-15%.

Парадокс заключается в том, что цены на объекты элитной недвижимости (как правило, это дорогие квартиры с отделкой в элитных домах) не падают и, скорее всего, не упадут. Более того, сделки продолжаются, поэтому прогнозы о резком снижении цен пока что не оправдались. Возможно, это обусловлено тем, что в России элитную недвижимость рассматривают как предмет роскоши, который мало подвержен влиянию рыночных тенденций. Вопрос, в чем хранить сбережения, остается актуальным, несмотря на сложившуюся ситуацию. Если «держать» в деньгах, то в какой валюте. Если вкладывать в недвижимость, то в каком сегменте? По мнению экспертов, самым оправданным и надежным вложением является готовая элитная недвижимость: квартиры и резиденции с полной отделкой, действующие торговые центры и офисы класса «А».

На элитном рынке недвижимости практически не использовалась ипотека – значит, рисков, связанных с возможным банкротством дебиторов, нет. Очень малая часть платежеспособного спроса переходит в отложенный, а кризисная ситуация практически никак не отразилась на платежеспособности потенциальных клиентов. С учетом того, что многие предложения этого рынка являются эксклюзивными, а прогноз ввода в строй новых объектов умеренно пессимистический, то падение этого сектора рынка, скорее всего, будет незначительным, если вообще произойдет. Возможна лишь коррекция цен, связанная с положением девелоперов, задействованных в элитном сегменте, и с внешними причинами - проблемами банков-кредиторов.

Девелоперы, в разработке которых одновременно находится несколько старых проектов бизнес- и эконом-класса и несколько новых, где строительство только началось, сталкиваются с дилеммой: либо выбрать кредитование под более чем 25%, либо - дисконт на продаваемые квартиры до 15-17%. Второй вариант экономически более целесообразен как с точки зрения стоимости денег во времени, так и сточки зрения упреждения новой конъюнктуры. Разница и в том, и в другом случае невелика, но девелопер приобретает явное конкурентное преимущество по времени. Этого преимущества вполне хватит для того, чтобы миновать активную фазу кризиса и к его окончанию предложить кредитным организациям новые бизнес-проекты.

Генеральный директор компании Paul’s Yard,
Павел Здрадовский.