Сентябрь 30, 2008

«Только не первый! / Только не последний!», - не раз слышат риэлторы, предлагая очередную квартиру. В чем причина

такой нелюбви покупателей к последним и первым этажам дома, и можно ли найти преимущества в жизни на земле или под крышей?

Поближе к земле
За объяснениями ходить далеко не нужно – все знают, что квартира, которая «стоит» на земле, в среднем будет гораздо более сырой и холодной, чем квартира на втором, третьем или пятом этажах. И если с холодом могут бороться батареи центрального отопления или собственноручно установленный котел, то с сыростью иногда не могу справиться даже дорогие системы климат-контроля. Также жильцы первых этажей жалуются на запах гнили из мусорных баков, плесень и даже на крыс, обитающих в подвале и часто устраивающих пробежки в подъезде – прямо под ногами впечатлительных жильцов первого этажа.

Справедливости ради стоит отметить, что сырость, плесень и крысы – спутники далеко не всех квартир на первом этаже. А вот что является неизменным их атрибутом, так это расширенный, по сравнению с другими этажами, контакт с окружающей средой. Нетрезвые подростки во дворе, машины на соседней автостраде, тенистые кусты или деревья – все то, что можно игнорировать с высоты пятого этажа, на первом превратится в вашу личную проблему. Очень часто квартиры первых этажей страдают либо от шума, либо от избыточной тени, либо и от того, и от другого сразу.

Но есть и свои преимущества в том, чтобы быть владельцем «дома на земле». Во-первых, риск залить соседей или помешать им зажигательными танцами равен нулю, помешать вы сможете разве что тем самым подвальным крысам. Во-вторых, если вы счастливый обладатель балкона или лоджии, при известной сноровке и сравнительно небольших расходах вы сможете выбить в муниципальных структурах разрешение на перепланировку и расширить свою жилплощадь за счет этого ненужного на первом этаже балкона. Хозяевам балконов на шестом или девятом этаже даже и мечтать не стоит о той свободе, которую вы можете получить – ведь ваша квартира буквально стоит на земле, и риск «обвалить» весь ряд балконов просто отсутствует.

Также квартиру на первом этаже можно выгодно продать. Но только не следующим жильцам – такие квартиры в частные руки уходят со скидкой от 5% до 15%. А вот коммерсанты, подыскивающие помещение для офиса, будут рады квартире на первом этаже в оживленном районе. Сумма, которую вы можете выручить за свою «некондиционную» недвижимость, напрямую зависит от того, насколько ваш район оживлен и населен. Вложив некоторое количество денег в перевод квартиры из жилой недвижимости в нежилую, покупатель обзаведется удобным и практичным офисом. Этим рецептом пользуются и современные застройщики – они заранее исключают фактор «первого этажа», профилируя нижние этажи под коммерческую недвижимость.

Под крышей дома своего
Причины народной нелюбви к последним этажам, кроме возможной боязни высоты, не так очевидны, однако не менее объективны. Если в доме нет технического этажа или чердака, хозяева квартиры под самой крышей могут столкнуться с протечками крыши, а в панельных домах – еще и с небывалой жарой в летний сезон. До таких квартир непросто добраться, если вдруг сломался лифт, а уж если квартира находится на 16-20 этажах, преодолеть такой маршрут практически невозможно пожилому или нездоровому человеку, беременной женщине или ребенку.

Хозяева квартир, которых от крыши отделяет чердак, тоже жалуются – прежде всего, на наличие на чердаке непрошенных гостей. Иногда под крышу забираются бродяжки, иногда там селятся колонии голубей или кошек, словом, кипящая на неучтенном этаже жизнь иногда может отравить счастливый быт соседей звуками, запахами и неуставными ситуациями. Так, однажды к владельцам такой квартиры на незастекленный балкон забрались бомжи и устроили там праздничный ужин.

Помимо бродячих людей и кошек, доступностью незастекленных балконов могут воспользоваться и грабители. В домах старой планировки жильцам нередко приходится страдать от плохого водоснабжения – напора в трубах не хватает для подъема воды на самые верхние этажи. Также последние этажи сложнее всего эвакуировать при пожаре.
Впрочем, есть у квартир на высоте птичьего полета и свои несомненные преимущества. Во-первых, вам не придется страдать от шума, даже если недалеко от дома пролегает оживленная дорога. Чем выше, тем тише – это золотое правило работает всегда. На уровне пятого этажа «оседает» основная загазованность большого города, и обитатели девятых и выше этажей могут дышать более чистым воздухом. Наконец, если крыша вашего дома не протекает, а на чердаке не живут неучтенные животные или люди, вы можете не бояться быть залитыми или разбуженными среди ночи громкой музыкой – отсутствие соседей сверху также имеет свои приятные бонусы.

В отдельных случаях, если планировка дома позволяет, можно за дополнительные деньги реконструировать квартиру и присоединить к ней часть пространства под крышей – сделать мансарду. Это будет недешево стоить, но «отработает» деньги с лихвой – квартира с мансардой из неудачной жилплощади на верхотуре превратится в «почти пентхаус». Жить в нем будет приятнее, и стоить в продаже он будет гораздо дороже.

В домах современной планировки, как правило, именно так и поступают – последние этажи застройщики «вылизывают» до блеска, делают их самыми просторными и высокими и продают как двухэтажные квартиры-пентхаусы «с панорамой».

Мнения экспертов

Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood:
Спрос на первые или последние этажи зависит, а первую очередь, от класса дома. Если дом высотный, то наибольшим спросом пользуется «серединка», т.е. 10-12 этажи. На более высоких этажах (выше 20) многим людям жить некомфортно и непривычно. Говорят также о некомфортности такого жилья для метеозависимых людей и негативном влиянии на здоровье. Кроме того, пока у покупателей есть сомнения в качестве современного высотного строительства, и довольно часто встречается мнение, что высотные дома, в особенности последние этажи, сильно «качает».

Оксана Каарма, Управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:
Поскольку на сегодняшний день квартиры на первых этажах представляют интерес для покупателей только в силу своей дешевизны, что в сегменте элитной недвижимости является менее веским аргументом, чем комфорт приобретаемого жилья, девелоперы стараются повысить привлекательность такой недвижимости. В частности, на рынке встречались проекты, включающие своеобразный «дом в доме» на первом этаже - двухуровневую квартиру с отдельным входом с улицы и небольшим палисадником. Однако большой популярностью среди покупателей такие объекты не пользовались. Они продавались самыми последними в доме, по невысоким ценам.

Константин Шибецкий, директор отделения жилищного ипотечного кредитования “На Лубянке», Группа Компаний «Московский ипотечный центр»:
Нелюбовь к первым этажам в Москве начинается с третьего транспортного кольца и далее, именно там в общей массе это жилье используется по своему прямому назначению. Исходя из того, что в городе существует дефицит небольших торгово-офисных площадей, первые этажи жилых домов в центре стабильно находят своего покупателя. Что же касается последних этажей, то, на наш взгляд , синдром их ущербности постепенно сошел на нет. Современные дома имеют надежную конструкцию крыш, и последний жилой этаж на самом деле является предпоследним, над ним еще есть технический. 

Юлия Семенова, заместитель генерального директора по коммерческим вопросам компании “БЭСТ Консалтинг»:
По первым этажам ситуация такова: излишний шум как с внешней, так и с внутренней сторон, холод и сырость, неприятные запахи. По поводу присоединения балкона не соглашусь, так как считаю, что на нижних этажах, тем более на первом, гораздо сложнее узаконить такую перепланировку.