Август 25, 2008

Перед москвичом, озадаченным решением квартирного вопроса, чаще всего стоит дилемма: арендовать жилье либо ввязаться в ипотеку. Часто ипотека пугает потенциальных заемщиков – они не знают, с чего начать и что их ждет. О моментах, которые стоит учесть при принятии решения об ипотечном кредите, расскажет портал Dometra.ru.


После принятия решения о приобретении собственного жилья, нужно определиться, что это будет: «первичка» или «вторичка». Квартиру в строящемся доме зачастую приобретать выгоднее ввиду более низкой цены квадратного метра. Но стоит отметить, что при оформлении ипотечного кредита процентная ставка до оформления права собственности будет выше, чем после того, как дом будет сдан, а квартиры – переданы в собственность. Существуют различные программы кредитования строящегося жилья, и каждый банк предъявляет здесь свои требования. Кто-то дает ипотечный кредит при условии, что строительство дома уже достигло какого-то определенного уровня или этапа, другие дают кредит только на жилье, входящее в список, формируемый самим банком.

По мнению Генерального директора брокерской компании «Гарант Кредит» Андрея Руль, лучше сначала получить разрешение от банка на ипотеку и только после этого заниматься поисками квартиры, учитывая требования банка к приобретаемому объекту. Также часто возникает ситуация, когда продавец отказывается продавать квартиру, если у покупателя кредит еще не одобрен, поскольку ему придется ждать, или же он попросит покупателя внести аванс, что также рискованно в ситуации, когда еще нет положительного решения банка.

«Если же речь идет о первичном жилье, то здесь важно понимать, с каким банком работает застройщик и работает ли вообще, так как очень часто потенциальные покупатели подбирают себе квартиру в строящемся доме и вносят аванс, а потом выясняется, что ни один банк не кредитует данный объект» – говорит Андрей. «В любом случае, лучше обратиться к профессионалам, которые подберут для вас квартиру и лучшие условия кредитования».

При покупке жилья на вторичном рынке с использованием ипотечного кредита преимуществом у банков пользуются квартиры в добротных сталинских домах и в относительно современных зданиях. Сегодня очень распространена практика, когда покупается квартира в аварийном доме, который в ближайшем будущем должны снести – чтобы потом получить взамен метры в новом доме. Так вот, с помощью ипотечного кредита провернуть такую схему не удастся, поскольку и дом, и сама квартира для одобрения кредита банком должны быть в хорошем состоянии. При совершении операций на вторичном рынке важно обеспечить чистоту сделки – банк следит, чтобы квартира имела хорошую историю, и лучше, если в момент рассмотрения кредита она была свободна, то есть в ней бы никто не проживал и никто не был бы прописан.

Приобретая себе жилье, важно правильно рассчитать все расходы. «Выбирая между первичным и вторичным рынком, следует понимать, что, “первичка” – это еще и более выгодное вложение инвестиций, – говорит Руководитель ипотечного центра АН “Домострой” Серебряков Александр. – Если вы приобретаете вторую квартиру или у Вас есть возможность пожить 2–3 года в другом месте, например у родителей, то выбор в сторону первичной недвижимости очевиден», – считает он.

По подсчетам эксперта, при инфляции 12–13% в год даже 14% ставка является весьма привлекательной, хотя многие банки предлагают и ниже. Исключением является период строительства дома, когда банки не имеют фактического обеспечения под выданные кредиты. В это время процентные ставки повышаются на 2-3% в год, но зато и темпы роста цены на новостройку увеличиваются с каждым новым этапом строительства, не говоря уже о значительном повышении стоимости после прохождения Госкомиссии и перехода в статус вторичного жилья.

«Это еще раз подтверждает целесообразность покупки по ипотеке новостройки, поскольку, несмотря на сильно преувеличенные риски, очевидна экономическая целесообразность приобретения строящегося жилья по ипотеке», – добавляет Александр.

Важным моментом при приобретении жилья по ипотеке также является то, что может возникнуть ситуация, когда цены на квартиры со временем снизятся – такая вероятность есть всегда, в то время как заемщик вынужден будет платить по старым условиям. Обратной проблемой является перманентный рост цен на недвижимость. В Москве темпы его так высоки, что во время рассмотрения банком документов на кредит стоимость желаемой квартиры вырастет и полученных средств для ее приобретения уже будет недостаточно. Поэтому риэлторы часто завышают на 5-10% стоимость квартиры для ипотечных заемщиков.

В любом случае, при оформлении ипотеки, как и при выборе квартиры, стоит работать только с профессионалами. Лучше, если и риэлторы, и ипотечные брокеры будут из компаний с безупречной репутацией, в оптимальном варианте – иметь рекомендации от ваших знакомых. Это как раз та статья расходов, где экономия не уместна.