Сентябрь 19, 2008

Несмотря на неравномерность расположения торговых центров в ЦАО, их количество, по оценкам специалистов рынка коммерческой недвижимости, можно назвать достаточным, чтобы удовлетворить основной спрос как москвичей, так и гостей столицы. Вместе с этим, потребность в качественных площадях со стороны арендаторов столь велика, что нередко оправдывает даже завышенные ставки.


Впрочем, у торговых компаний, базирующихся в центре Москвы, имеются вполне четко определенные запросы, к которым стоит прислушаться, ведь арендовать дорогостоящие площади по карману далеко не всем.

В неравном положении
Количество возводимых в городе торговых и торгово-развлекательных центров лежит в прямой зависимости от уровня дохода населения, то есть покупательской способности. Поэтому нет ничего удивительного в том факте, что центральный округ Москвы смело можно назвать практически полностью насыщенным торговыми и торгово-развлекательными центрами. Правда, в их распределении на территории центрального округа имеются некоторые характерные особенности. В частности, эксперты рынка коммерческой недвижимости отмечают ярко выраженную неравномерность в их расположении. Кроме этого, в отличие от заведений, расположенных в спальных районах, местные ТЦ и ТРЦ могут рассчитывать, скорее, на гостей столицы, в то время как жители округа могут составить только часть потенциальной аудитории.

Неравномерное расположение, по мнению Константина Королева, генерального директора компании Smart property, связано со стремлением большинства собственников находиться в непосредственной близости к сложившимся торговым магистралям - таким как Новый Арбат, Тверская, Ленинский проспект или Охотный ряд. Кроме этого, наибольшую потребность в площадях в подобных комплексах испытывают марки высшего ценового сегмента, которые в принципе традиционно базируются в элитных торговых коридорах.

Как отмечает Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследований компании «Миэль-Недвижимость», на сегодняшний день обеспеченность качественными торговыми площадями в ЦАО составляет 473 кв. м на 1000 жителей. В то же время, по его словам, в районе станции метро «Китай-город» объем предложения качественных торговых центров составляет более 75 000 кв. м арендуемой площади, в то время как в Красносельском районе торговые центры отсутствуют вовсе.

Строительство в центре
Сложившаяся на сегодняшний день ситуация будет, скорее всего, сохраняться и в будущем. Это объясняется тем, что активное строительство в центральном округе уже практически невозможно, а новые вводимые торговые объекты представляют собой преимущественно части появляющихся многофункциональных комплексов, таких как «Саммит» на Тверской улице, строящийся на месте гостиницы Минск. Кроме этого, до конца 2008 года ожидается открытие ТЦ «Таганский пассаж», МФК «Негоциант», «Военторг» и «Баркли Плаза», в составе которых также ожидаются качественные торговые площади. При этом бум строительства торговых центров в центре, по словам Бориса Кипермана, президента компании CMI Development, произошел не так давно и пришелся на прошлый, 2007 год, когда в эксплуатацию были введены ТДЦ «Шереметьевский», МФЦ «Лотте Плаза» и «Неглинная Плаза», открыта вторая очередь «ЦУМа».

Основной тенденцией на сегодняшний день эксперт называет возведение крупных подземных объектов. «В стадии строительства находятся торгово-развлекательный центр под площадью Павелецкого вокзала (общая площадь порядка 117 000 кв. м, открытие запланировано на середину 2010 г.), торгово-развлекательный центр “Тверской Молл» под площадью Тверской Заставы (общая площадь 113 500 кв. м, открытие запланировано на конец 2010 г.), торговый центр на Якиманской набережной (общая площадь 22 000 кв. м). Также в 2010 г. должна закончиться реконструкция торгового центра «Детский Мир”, общая площадь которого составит более 74 000 кв. м.», - рассказывает Борис Киперман.

Факторы успеха
Как известно, спрос рождает предложение. Неравномерность распределения торговых центров вполне объяснима с точки зрения заинтересованности потенциальных арендаторов, которым гораздо интереснее представлять свои товары в элитных торговых коридорах столицы, с большими транспортными и пешеходными потоками. Именно расположение становится определяющим фактором при выборе помещения в торговом центре. Кроме этого, далеко не последнюю роль играет класс торгового объекта, его известность, популярность и значимость на рынке. Айдар Галеев выделяет несколько значимых факторов, на которые обращают внимание арендаторы. Кроме месторасположения, он отмечает внимание компаний к наличию конкуренции в ближайшем окружении, а также концепции торгового центра, в том числе его специализация, наличие и тип якорных арендаторов.

Одним из наиболее важных пунктов для любой торговой точки является особенность ее размещения непосредственно на этаже: основной вопрос здесь – является ли выбранное место проходным. Разумеется, важны для торговых компаний и собственно условия аренды – ее цена и тонкости договора. «Для потенциальных арендаторов важна концепция торгового центра, соответствие пула арендаторов выбранной ценовой стратегии, репутация девелопера и управляющей компании и т.д. Конечно же, серьезное внимание уделяется техническим и конструктивным особенностям здания, а также коммерческим условиям аренды помещений», - поддерживает Борис Киперман.

Поскольку одной из наиболее серьезных проблем ЦАО является недостаточность парковочных мест, то достаточность автостоянок на собственных парковках также играет немаловажную роль, наряду с возможностями удобного подъезда к торговому центру.

Сколько стоит центр?
На сегодняшний день, по данным компании «Миэль-Недвижимость», средняя арендная ставка торговых площадей в ЦАО составляет порядка $2620 за кв. м в год. За последний месяц минимальная ставка аренды была зафиксирована на уровне $800 за кв. м в год, максимальная - $9800 (автономный магазин в 5 минутах ходьбы от ст. метро Сухаревская). Ставки аренды в отдельных торговых центрах могут превышать цену в $12000 за кв. м. При этом у каждого торгового центра имеются свои преимущества, за которые он и берет высокую арендную ставку. Например, ТЦ «Европейский» известен высоким потоком покупателей, а ЦУМ – выверенной целевой аудиторией.

«Ставки в тех редких площадях, которые появляются на рынке, могут составлять от $700 до $3000 за квадратный метр в год, - отмечает Константин Королев. - Поскольку здесь вводится крайне мало новых проектов, арендаторы находятся достаточно быстро. Тем не менее, не всегда торговые центры предоставляют им такие радужные условия, на какие может рассчитывать ритейлер в центре города. Например, в первый год работы ТЦ “Шереметьевский” на улице Никольской, посетителей в нем наблюдалось крайне мало, что, безусловно, сказывалось на прибыли как объекта в целом, так и отдельных операторов в частности».

Разумеется, на рынке имеются и примеры завышенных ставок аренды, в результате которых возникает достаточно сильная ротация арендаторов. Однако особенность центра Москвы такова, что практически у каждого качественного торгового центра имеется свой лист ожидания, что позволяет не допускать простоя дорогостоящих площадей.