Октябрь 6, 2008

Для обыкновенного человека процессы, происходящие на российском рынке недвижимости, подверженном негативным мировым тенденциям, сводятся к одному вопросу: «станут квартиры доступнее или нет?»


С замиранием сердца наши соотечественники следят за сводками мировых финансовых новостей. Условно люди разделились на две группы: первые уже успели приобрести квартиры, в том числе инвестиционные, вторые же только планируют сделать это. Для первых важно, чтобы цены на их недвижимость росли хотя бы на уровне инфляции, чтобы ее можно было в случае чего продать и окупить первоначальные вложения, не говоря уже о какой-то дополнительной прибыли. Вторые внимательно наблюдают за метаморфозами на финансовых рынках. Если произойдет коррекция цен на переоцененные активы, и тот же самый эконом-класс в ближайшее время резко упадет в цене – настанет, наконец, «звездный час» для желающих купить собственное жилье, по крайней мере, так они это видят.

Здесь стоит учесть два момента. Во-первых, даже на самый переоцененный эконом-класс, по мнению экспертов, коррекция будет вряд ли больше 20%. Во-вторых, снижение цен, если таковое и настанет, будет происходить не одномоментно - этот процесс существенно растянется во времени. Ну и в-третьих, пока люди ожидают снижения цен на квартиры, часть их сбережений уже будет съедена инфляцией. И вполне возможно, что тот потенциальный выигрыш, который покупатель может получить от снижения цен на жилье, будет скомпенсирован частичным обесцениванием его накоплений.

Конечно, для того, чтобы купить квартиру, не обязательно выкладывать сразу всю сумму. Можно воспользоваться такой полезной банковской услугой, как ипотека. В этом случае заемщик теряет на процентах, но, в то же время, он получает возможность растянуть платежи во времени на один или два десятка лет вперед.

Конечно, в России вряд ли возможен кризис массовых невыплат по ипотеке, как это произошло в Штатах, и в этом заслуга наших банков, которые тщательным образом проверяют платежеспособность заемщиков и всячески себя подстраховывают. Но для заемщика это в конечном итоге выходит боком: в условиях финансовой нестабильности и растущих рисков банки, чтобы обезопасить себя, сворачивают наиболее рисковые программы. Так, 3 октября банк ВТБ-24, который является одним из лидеров розничного кредитования, заявил о прекращении приема заявок по ипотеке на строящееся жилье. В официальном сообщении директора департамента ипотечного кредитования банка ВТБ-24 Анатолия Печатникова говорится, что «в сложившейся ситуации при формировании ипотечного кредитного портфеля мы должны принимать во внимание требования инвесторов. Мы вынуждены приостановить программу ипотечного кредитования на приобретение строящегося жилья, так как формируемые за счет таких кредитов портфели не отвечают требованиям организаторов сделок секьюритизации». Далее за ВТБ-24, возможно, подтянутся и другие банки.

Иными словами, стоящееся жилье всегда было более доступным для покупателей ввиду его более низкой стоимости. В то же время риски по нему одни из самых значительных, поскольку нет никаких гарантий, что объект в итоге будет построен и сдан. Девелоперы, и так испытывающие трудности с ликвидностью, теперь лишатся тех покупателей, которые через ипотеку планировали приобрести квартиру на этапе строительства. Самые «бюджетные» варианты жилья становятся еще менее доступными и не спешат снижаться в цене, и в то же время средства на реализацию начатых проектов девелоперам привлекать все труднее. Как разрешится данная ситуация, покажет время.